2022年中国主要城市住房空置率调查报告：28个大中城市平均住房空置率1

据网络资讯，今日（5日）相关部门发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，从报告内容来说，有28个大中城市平均住房空置率12%，相对来说，这个数值是属于较高区间的。那么，具体哪些城市的空置率最高呢？前三名分别是南昌、廊坊、佛山！

2022年中国主要城市住房空置率调查报告：28个大中城市平均住房空置率12%

住房空置率

8月5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

南昌廊坊佛山空置率TOP3

对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

需要特别说明的是，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

那么，为何不同城市、不同区域结构性差异较大呢？影响空置水平具体有哪些因素呢？

住房空置率

人口老龄化、购房门槛与租金回报

影响住房空置率的宏观指标

从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。

比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。

同时，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

什么是房屋空置率？

房屋空置率

房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

分类：

住宅空置率：空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或待出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家政府或市场可作出相应调节。

房屋空置率：没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的建筑面积乘以100%得到的数字。房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。

按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

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